Sicherlich haben Sie auch schon darüber nachgedacht, wer ihr Grundstück und ihr übriges Vermögen einmal erben soll. Wenn Sie kein Testament machen, wird ihr Ehegatte nur die Hälfte ihres Vermögens erben und die Kinder die andere Hälfte. Viele Ehepaare haben deshalb ein Testament gemacht, in dem sie sich gegenseitig zum Alleinerben eingesetzt haben und die Kinder zum Erben desjenigen, der als letzter verstirbt. Meistens haben sie hierfür ein einziges, gemeinschaftliches Testament erstellt, das einer von ihnen mit der Hand geschrieben und beide unterschieben haben. Man spricht von einem sog. Berliner Testament. Im Hinblick auf die Erbschaftsteuer ist eine solche Regelung jedoch extrem nachteilig, weil das Vermögen zweimal der Erbschaftsteuer unterliegt und im ersten Erbgang die persönlichen Freibeträge der Kinder ungenutzt bleiben. Hierfür gibt es bessere Lösungen.
Zunächst gilt es, die persönlichen Freibeträge des Ehegatten und der Kinder optimal zu nutzen. Der Ehegatte hat einen Freibetrag von 500.000 Euro, die Kinder von 400.000 Euro. Diese Freibeträge sind seit dem Jahre 2009 trotz der gestiegenen Preise nicht mehr angehoben worden, sodass es darauf ankommt, sie möglichst optimal zu nutzen. Da dem Kind der Freibetrag für Schenkungen von beiden Elternteilen zusteht, sollte die Schenkung an das Kind von beiden Ehegatten erfolgen. Ggf. muss der eine Ehegatte dem anderen vorher das hierfür erforderliche Vermögen schenken. Die Freibeträge gelten sowohl für Schenkungen als auch für den Erbfall und können alle 10 Jahre erneut ausgenutzt werden. Daher ist es sinnvoll, frühzeitig mit der Übertragung zu beginnen und diese schrittweise vorzunehmen. Bei einem Grundstück kann man z.B. alle 10 Jahre einen Miteigentumsanteil in Höhe des Freibetrags übertragen. Eine andere Möglichkeit besteht aber darin, dem Kind das Grundstück zu verkaufen und den Kaufpreis zinslos zu stunden. Die Kaufpreisforderung kann man alle 10 Jahre in Höhe des Freibetrags erlassen, ohne dass Steuer entsteht.
Als Königsweg der vorweggenommenen Erbfolge gilt die Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt. Dabei schenken die Eltern dem Kind das Grundstück, behalten sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu vermieten oder selbst zu nutzen. Durch den vorbehaltenen Nießbrauch wird die Schenkungsteuer gesenkt. Erlischt der Nießbrauch beim Tod der Eltern, löst dies keine weitere Steuer aus.Aufgrund der jüngsten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Übertragung von Grundstücken auf Kinder ergeben sich neue, vorteilhafte Möglichkeiten. In bestimmten Fällen ist es vorteilhafter, wenn man das Grundstück nicht verschenkt, sondern an das Kind zum Verkehrswert verkauft. Den Kaufpreis kann man zinslos stunden und als Verkäuferdarlehen stehen lassen. Statt das Grundstück zu schenken, kann man dieses Darlehen schrittweise erlassen. Auch das selbstgenutzte Einfamilienhaus kann man auf diese Weise an das Kind verkaufen und zurückmieten.
Handelt es sich um mehrere Immobilien und sollen diese bei den Nachfolgern als „Bündel“ zusammengehalten werden, bietet es sich an, eine Familienpersonengesellschaft zu gründen und die Grundstücke auf die Gesellschaft zu übertragen. Durch vertragliche Vereinbarungen in dem Gesellschaftsvertrag kann die Verwaltungsbefugnis der Eltern gesichert und das Vermögen vor dem Zugriff Dritter geschützt werden.
Verschiedene Sondervorschriften sorgen dafür, dass die steuerliche Belastung dabei nicht höher ist als bei einer direkten Übertragung auf die Kinder. Der Haus- und Grundbesitzerverein von 1897 Berlin-Steglitz veranstaltet zu diesem Thema einen Vortrag, der am 25. November 2026 im Hotel Steglitz International stattfinden wird. In dem Vortrag werden die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und ihre steuerlichen Folgen anhand von Beispielsfällen dargestellt.
Nichtmitglieder können sich per E. Mail unter info@hgv-berlin-steglitz.de zu den Konditionen informieren.
Der Referent Hans Joachim Beck war Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg und hat zu dem Thema ein Buch geschrieben, das im Grundeigentum Verlag vor Kurzem erschienen ist.
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