Der rot-rot-grüne Senat erhält gerade Nachhilfestunde in Volkswirtschaftslehre: Er lernt jetzt, dass eine Regierung in der freien Marktwirtschaft nicht einfach Preise diktieren kann. Denn wenn sich eine Investition nicht mehr rentiert, dann ziehen sich die Anbieter aus einem überregulierten Markt zurück und das Angebot wird kleiner. Genau das geschieht gerade auf dem Markt für Mietwohnungen in Berlin, wie eine aktuelle Datenanalyse des Immobilienportals ImmoScout24 belegt.
Die Studie hat die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels untersucht und offenbart, dass nach wie vor rund 92 Prozent aller in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckels liegen. Dabei stagniert das Angebot an Mietendeckel-konformen Mietwohnungen, während gleichzeitig das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen seit dem Stichtag 18. Juni 2019 um 35 Prozent angestiegen ist.
Vor einem Monat hat das Berliner Abgeordnetenhaus den Mietendeckel beschlossen. Für die nächsten fünf Jahre werden die Berliner Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Mit dem Gesetz sollen weitere Mietpreissteigerungen gedämpft werden. Eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 zeigt, dass das Mietangebot an Mietendeckel-konformen Wohnungen in Berlin vier Wochen nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht zugenommen hat. Der von der Berliner Regierung erwartete Effekt, dass mehr günstigere Wohnungen angeboten werden, ist bisher nicht eingetreten. Gleichzeitig ist das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen erheblich angestiegen.
Verkauf attraktiver als Vermietung unter Mietendeckel
„Unsere Datenanalyse zeigt, dass scheinbar für viele Eigentümer aktuell der Verkauf ihrer Objekte als Eigentumswohnung attraktiver ist, als die Wohnung zu den Obergrenzen des Mietendeckels anzubieten. Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich für die Einwohner von Berlin durch den Mietendeckel nicht erhöht. Das Gesetz verfehlt somit die von der Berliner Regierung beabsichtigte Wirkung“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.
ImmoScout24 hat untersucht, wie sich das Angebot und die Preise von Miet- und Eigentumswohnungen einen Monat nach Inkrafttreten des Mietendeckels entwickelt haben. Mit Stand vom 19. März liegen noch 92,4 Prozent aller in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckels.
Die Analyse zeigt weiterhin, dass Wohnungsangebote, die über den nun gültigen Obergrenzen des Mietendeckels liegen, seit dem 20. Februar 2020 (kurz vor Inkrafttreten des Mietendeckels) um 44,5 Prozent abgenommen haben. Vermieter haben demnach einen Teil, der bisher über den zulässigen Obergrenzen angebotenen Objekte aus dem Inseratsbestand entfernt. Gleichzeitig stagniert das Angebot an Mietendeckel-konformen Mietwohnungen allerdings auf einem sehr niedrigen Stand. Das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen ist hingegen seit dem Stichtag 18. Juni 2019 um 35 Prozent angestiegen, knapp 5 Prozent davon seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes.
In Randbezirken 70 Prozent der Angebote über Mietendeckel, in Innenstadt 100 Prozent
Eine Einzelbetrachtung der Berliner Stadteile zeigt: Im Ortsteil Mitte lagen zum Erhebungsstichtag 19.03.2020 alle Bestandswohnungen über dem Mietendeckel. Mit durchschnittlich 13,67 Euro pro Quadratmeter ist die Differenz zur zukünftig geforderten Obergrenze in Mitte nach wie vor am größten. Auch in Kreuzberg und Friedrichshain liegen alle Angebote über den Höchstgrenzen. Hier fordern Vermieter im Schnitt über 10 Euro pro Quadratmeter mehr als erlaubt. Doch selbst in Lichtenberg liegen alle Wohnung über den Obergrenzen. Die Differenz zwischen der zulässigen und der geforderten Miete liegt bei 4,89 Euro pro Quadratmeter.
Die geringsten Differenzen gibt es in Lichtenrade mit 2,77 Euro pro Quadratmeter und Köpenick mit 2,95 Euro pro Quadratmeter. Doch auch in der Berliner-Randlage in Köpenick liegen 71,4 Prozent der angebotenen Mietwohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckel-Gesetzes. Im Durchschnitt überschreiten Vermietende die zulässige Miethöhe um 6,60 Euro pro Quadratmeter.
Hinweise zur Methodik der Datenanalyse
Für die Einschätzung, ob eine Mietwohnung vom Mietendeckel betroffen ist, hat ImmoScout24 alle Mietinserate seit 1. Januar 2019 bis 19. März 2020 analysiert, die in die durch den Mietendeckel festgelegten Baualtersklassen fallen. Addiert wurden die vom Gesetz vorgesehenen Zuschläge in Höhe von 1 Euro für Modernisierungen zwischen 2004 und 2020 oder eine Luxus- bzw. gehobenen Ausstattungsqualität. Weitere Zu- bzw. Abschläge ergaben sich aus Kriterien für die Wohnlage (+ 0,74 Euro bei guter Wohnlage und – 0,09 Euro bei mittlerer Wohnlage und – 0,28 Euro bei einfachen Wohnlagen. Als Neubau geltende Wohnungen, die zwischen 2014 und 2022 erbaut worden sind, wurden nicht in der Berechnung der Abweichungen zum Mietendeckel berücksichtigt.
Bildnachweis: CC0 via pixabay.com
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