Strukturkrise am Wohnimmobilienmarkt hält an

In Deutschland fehlen bis zum Jahr 2026 rund zwei Millionen neue Wohnungen und Entlastung sei nicht in Sicht, sagte Dieter Becken bei einer Pressekonferenz „Braucht Deutschland ein Wohnungswunder?“, an der mehrere Unternehmern der Wohnungswirtschaft teilnahmen. Aus Sicht von Becken lasse die Finanzmathematik den Bau erschwinglicher Wohnungen augenblicklich nicht zu: „Das hohe Baukostenniveau in Verbindung mit einem anhaltend hohen Zins, kann lediglich durch hohe Mieten bei deutlich geringeren Renditen kompensiert werden.“

Die Immobilienwirtschaft sei nicht fähig, die Wohnraumfrage selbst zu lösen. „Aufgrund der veränderten Zinssituation ziehen sich institutionelle Geldgeber aus der Finanzierung des Wohnungsneubaus via Forward Deals zurück“, bestätigt Michael Keune, Geschäftsführer der Catella Residential Investment Management GmbH. Von geringerer Bedeutung scheint dagegen die Entwicklung der Baulandpreise. „Sogar wenn Bauland nichts kosten würde, wäre die Errichtung neuer Mietwohnungen aufgrund der gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten nicht rentabel“, meint Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer der DLE Land Development GmbH.

Die Mietwohnungsmärkte reagieren mit steigenden Preisen. In 124 von 127 untersuchten Städten verzeichnet das Technologie- und Immobilienunternehmen PREA steigende Mieten für Bestandswohnungen. Besonders stark sei die Dynamik bei Neubauwohnungen in den Topstädten, wo der Takt der Mietentwicklung längst durch möblierte Apartments vorgegeben werde, teilweise Mieten von 30 Euro je Quadratmeter zu erwarten sind und die Mietniveaus den Zuzug von Arbeitskräften und die Wettbewerbsfähigkeit der Städte beeinträchtigen würden, sagte Gabriel Khodzitski, Gründer und CEO von PREA bei der Veranstaltung.

Bau von bezahlbarem Wohnraum nicht mehr wirtschaftlich

Dieter Becken, Geschäftsführender Gesellschafter der Becken Holding GmbH, sagt: „Die Ursachen der aktuellen Wohnbaukrise resultieren aus einer Mischung aus nach wie vor hohen Grundstückpreisen, aus sehr hohen Baukosten und den explosionsartig gestiegenen Zinsen. Dieses auf allen Ebenen hohe Kostenniveau für den Wohnungsbau können Projektentwickler nur durch eine höhere Miete kompensieren, was für den Nutzer schlichtweg nicht mehr bezahlbar ist. In der Kalkulation benötigen wir 25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, um mit einem kleinen Gewinn zu bauen. Schluss ist bei 15 Euro je Quadratmeter, denn mehr kann sich die breite Masse nicht leisten.“

„Gestiegene Grundstückskosten sind allerdings nicht ursächlich für den Einbruch beim Mietwohnungsbau. Es sind die hohen Baukosten, insbesondere auch staatlich bedingte, die einer Leistbarkeit von Wohnen entgegenstehen“, äußert sich Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer DLE Land Development. Er erläutert weiter an einem stark vereinfachten Rechenbeispiel: „Wird von einem Projektentwickler eine Miete von 15 Euro pro Quadratmeter bei einer 5-prozentigen Verzinsung angestrebt, entspricht dies einem Quadratmeterpreis von 3.600 Euro. Der Anteil der Baukosten allein beträgt jedoch schon 3.400 Euro pro Quadratmeter. Wird zudem ein Puffer für unerwartete Mehrkosten von 10 Prozent eingerechnet, müsste der Projektentwickler das Grundstück bereits mehr als geschenkt bekommen, damit sich ein Bau rechnen würde. Solch ein Investment wäre defizitär.“ Kempf ergänzt: „Der Staat hätte theoretisch einen effektiven Hebel, um Mietwohnungsbau lukrativ zu machen: Würde in dem gleichen Rechenbeispiel die 19-prozentige Umsatzsteuer auf die Baukosten wegfallen, ergäbe sich für das Grundstück ein Preis von rund 380 Euro pro Quadratmeter, den der Projektenwickler sogar inklusive Puffer zahlen könnte, um die angestrebte Verzinsung zu erzielen.“

Fehlendes Kapital treibt Wohnungsnot zusätzlich an

Mit Blick auf den Investmentbereich sagt Michael Keune, Geschäftsführer Catella Residential Investment Management: „Es gibt kein Kapital mehr für Forward-Funding-Projekte, denn der Grundgedanke institutioneller Investments funktioniert derzeit einfach nicht mehr. Kapitalgeber wie große Versorgungswerke und Pensionskassen haben sich aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen am Kredit- und Kapitalmarkt von Immobilieninvestments aktiv zurückgezogen. Das Investitionskapital sucht eine 3,5 bis 4-prozentige Ausschüttungsrendite, das entspricht Kaufpreisfaktoren des 18 bis 19-Fachen der Investitions- und Baukosten. Für diese Preise ist derzeit kein neuer Wohnraum mehr realisierbar.“ Keune fügt hinzu: „Wir kaufen zu diesen Faktoren aktuell noch Wohnraum am Markt von Akteuren ein, die verkaufen müssen. Aber auch das ist für uns mit Blick auf die Rentabilität eine Herausforderung, insbesondere da diese in nachhaltige Fonds nach Artikel 8 und Artikel 9 eingebracht werden und wir nur energetisch nachhaltige Projekte erwerben.“

Infolge des geänderten Marktumfeldes und Nachfrageverhaltens auf Investorenseite wird Catella Residential Investment Management 2024 und 2025 deutlich weniger Fertigstellungszahlen an Wohnungen verzeichnen: „2024 werden über Projektentwicklungen in unseren Fonds etwa 1.000 neue Wohnungen fertiggestellt, 2025 sind es nur noch 500 Wohneinheiten. Letzteres entspricht gerade einmal einem Sechstel der 3.000 Fertigstellungen von 2023“, so Keune weiter.

Ruf nach staatlicher Förderung für bezahlbaren Wohnraum

„Wir brauchen einen Notfallplan, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Denn wir steuern in den nächsten drei Jahren auf eine Wohnungsnot nicht dagewesenen Ausmaßes zu“, warnt Dieter Becken. „Die bislang oft eher restriktive Politik im Wohnungsbau muss sich hin zur Förderung entwickeln. Die Wohnungswirtschaft darf nicht mehr als Bittsteller, sondern muss als Lösungspartner angesehen werden. Der Staat hat es versäumt, rechtzeitig gegenzulenken. Jetzt muss er handeln. Eine wichtige Stellschraube sind die Steuern, aber auch die Grundstücksbeschaffung. Der Staat muss die Beschaffung von Grundstücken subventionieren, die Wohnungsbaukreditanstalten müssen den hohen Zins subventionieren. Die Verwaltung muss völlig umstrukturiert werden, um Wohnungsbauprojekten verlässlich in kürzester Zeit zuzuarbeiten. All das ist notwendig, um den Wohnungsbau nach vorne zu bringen, doch ich sehe überhaupt keine Ansätze dazu.“

Ein Ruck ist jedoch nicht nur auf Bundes- und Landesebene, sondern auch auf der für die Genehmigungszahlen maßgeblichen Kommunalebene erforderlich, bestätigt Dr. Simon Kempf. Er fordert insbesondere bei Planung und Genehmigung ein stärker gemeindeübergreifendes Denken und Handeln in Deutschland: „Bei rund einem Drittel unserer Projektentwicklungen verzögern die komplexen Strukturen das B-Planverfahren. Auch die ‚Angst‘ vor weiterem Zuzug, sowohl vonseiten der Bevölkerung als auch der Politik, hemmt unserer Einschätzung nach Genehmigungsverfahren bei rund 20 Prozent unserer Vorhaben deutlich.“

Wo Wohnraum knapp und teuer ist

Eine besondere Knappheit, von der inzwischen längst auch Haushalte mit mittleren Einkommen betroffen sind, besteht in den deutschen Metropolen. In Berlin, Hamburg und München beobachtet das Technologie- und Immobilienunternehmen PREA seit Anfang 2022 eine deutliche Dynamisierung der Neuvertragsmieten. Bis Anfang 2023 stiegen diese für Neubau-Mieten um 24,1, 19,1 und 9,3 Prozent, im Schnitt der A-Städte um 8,9 Prozent.

Ein maßgeblicher Treiber des jüngsten Mietpreiswachstums sei der Zuzug internationaler Fachkräfte. „Wer die Mietniveaus anderer europäischer und nicht-europäischer Ländern kennt, ist eher bereit, höhere Mieten zu bezahlen als einheimische Arbeitnehmer“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA. Hinzu komme, dass sich der Markt für möbliertes Wohnen in den Großstädten von einem Nischensegment zu einer etablierten Größe am Wohnimmobilienmarkt entwickelt habe.

So entfalle beispielsweise in Berlin bereits jedes zweite Wohnungsinserat auf diesen Markt. Dieser ist deutlich weniger reguliert als der klassische Mietwohnungsmarkt. Entsprechend zeigen sich die Quadratmeterpreise in Berlin (33,60 EUR), Frankfurt am Main (32,20 EUR), Hamburg (30,00 EUR) und München (32,20 EUR) bereits gleichauf mit denen anderer europäischer Metropolen wie Amsterdam (32,90 EUR), Mailand (29,20 EUR) oder Lissabon (35,70 EUR). Lediglich in Paris liegen die Mieten pro m² mit 44,00 EUR noch deutlich höher. Ein Großteil der Berliner Haushalte (32%) kann sich mit einem Haushaltseinkommen zwischen 1.500 – 2.600 Euro nicht einmal mehr eine Zweizimmerwohnung im Neubau leisten, wenn man von einer maximalen Mietbelastung von 40 Prozent ausgeht.

„Die deutlich gestiegenen Mietpreise haben langfristige negative Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit von Städten und hemmen die Anziehungskraft für neue Arbeitskräfte“, sagt Khodzitski. Im Ergebnis verursache das geringe Wohnungsangebot Stagnation. „Innovationen und Technologien könnten den Wohnungsbau in Deutschland effizienter und nachhaltiger gestalten: KI-basierte Analysen erlauben beispielsweise einen effektiveren Einsatz von Fördermitteln. Durch das Clustern von Lagen lassen sich die bedürftigsten Regionen identifizieren und Mittel zielgerichtet einsetzen.

Auswirkungen des Geburtenkollaps

Das sei unbedingt erforderlich, denn Urbanisierung und demographische Entwicklung bewirkten einen Geburtenkollaps in vielen Regionen Deutschlands für Investitionsrisiken, hinzu kämen Mietausfallsrisiken durch Produktivitätsrückgänge bei regional maßgeblichen Industrien. Von der Möglichkeit des Mietausfalls besonders betroffen seien insbesondere die kreisfreien Städte Ostdeutschlands mit ihrem hohen Armutsrisiko und den umfangreichen Mietwohnungsbeständen.

Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent in den kommenden 20 Jahren und Leerstand drohen laut PREA dagegen vor allem in ländlichen Regionen wie dem Saale-Holzland-Kreis. Besonders betroffen vom Rückgang der jüngeren Bevölkerung seien die ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (-9,5 Prozent), Sachsen-Anhalt (-17,2 Prozent) und Thüringen (-14,9 Prozent), wo sich abseits der größeren Städte ein Überangebot an Wohnraum ankündige.

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